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                            疫情過后、聯合辦公空間或將短期回暖

                            2020-04-15發布

                            聯合辦公從誕生之日起,一直都“不太平”。
                            ??早在2015年的時候,優客工場、SOHO3Q、氪空間等品牌甫一問世便受到了市場的追捧,其中,優客工場自2015 年成立以來,其先后得到阿里巴巴集團旗下的螞蟻金服和紅杉資本的投資,甚至被譽為WeWork在中國大陸最大的競爭對手。
                            ??2016年,WeWork正式進軍中國市場。也是這一年,中國原本為數不多的聯合辦公空間開始呈現爆發式增長,充足的融資,使得國內聯合辦公品牌加快了擴張步伐,在中國大陸一線城市搶占了約三分之二的市場份額。
                            ??好景不長,隨著資本寒冬的到來,市場對聯合辦公行業的追捧也隨之停止,隨著融資難度的提升,前期靠大規模融資實現快速擴張的企業,在資本市場冷卻后開始面臨較大的資金和盈利壓力。
                            ??在經歷了前幾年的蕭條后,2019年進入了聯合辦公市場的深度洗牌期,這一年,聯合辦公鼻祖WeWork的IPO計劃慘遭“滑鐵盧”,國內聯合辦公空間也出現了不少裁員、關店的危機。截至2019年底,多家重點聯合辦公運營商關閉了其位于北京的門店共計25個,總面積近8萬平方米,這一數據在2018年為14個。
                            ??時值2020年,一場突如其來的疫情使得整個社會都仿佛被按下了“暫停鍵”,各大企業的停工及延遲復工,各地寫字樓、商場、聯合辦公門庭冷落,對于聯合辦公這類人群較為密集的場所來說更是艱難。
                            ??近期出現了一些租客因無法承擔甲級寫字樓的租金壓力而轉向聯合辦公。在疫情之后,隨著疫情期間,人們工作方式的改變,及整個市場的變化,成本更低、租賃方式更為靈活的聯合辦公似乎開始優勢凸顯。
                            ??中小企業受疫情沖擊影響最大 
                            ??此次疫情受沖擊最嚴重的是中小企業,他們是各大城市寫字樓租戶的主力,其中大部分剛起步的中小企業也是聯合辦公的主力。
                            ??中小企業占城市中企業數的比重非常大。上海中小企業數已超過100萬家,占全市總企業數的99.5%;廣州90%以上的市場主體、80%以上新增就業均由中小民營企業貢獻;作為改革開放的前沿陣地,深圳更是如此,截止2019年底,深圳中小企業達196.7萬家,占企業總數的99.6%。
                            ??這一部分受影響最嚴重的群體,其延期復工、房租支付問題也成為決定企業生死存亡的關鍵,租賃關系“唇亡齒寒”,租戶受到的沖擊或將傳導至業主方。
                            ??對此,某總部位于上海,滬京兩地共有上萬個工位的聯合辦公空間CEO就表示,疫情期間,租用其空間企業中有70-80%已經開始在線上遠程復工,但是目前到現場辦公的僅不到5%。
                            ??“聯合辦公行業面對的是在這次新冠肺炎疫情中受到巨大沖擊的中小企業?!眱灴凸龆麻L毛大慶也在近期表示,優客工場的部分入駐公司會因疫情影響難以為繼,因此優客工場會損失部分客戶。
                            ??據了解,聯合辦公行業每年有兩個新租高峰期,分別是春節后兩個月和第三季度,全年有70-80%的新租成交都在這兩個旺季完成,受疫情影響,今年春季的新租成交已經受到一定的影響。
                            當部分企業受疫情沖擊難以為繼而影響聯合辦公市場的同時,也有部分企業由于成本壓力轉向了聯合辦公市場。
                            ??●1、受疫情限制而短期過度
                            ??受疫情影響,很多實地看房、租賃協議簽訂、辦公室裝修等行為,在短期內受到較大限制。在這同時,一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業卻不得不面臨續租問題。
                            ??“我們的咨詢量其實在這段時間里是有上升的?!蹦陈摵限k公品牌負責人表示,“這一方面可能是因為春節后原本就是旺季,另外一方面是有部分企業希望可以在我們這里做過度?!?/span>
                            ??據了解,聯合辦公的一個主要優勢是可以給租戶提供靈活的短期租約,聯合辦公的租戶通常只需按照每周或每月支付會員費,無需像傳統寫字樓那樣,被動輒三年的租約所束縛,如選擇租借聯合辦公空間,只需在合適的時間內,對所需使用的辦公桌數量作出承諾即可,甚至幾乎沒有訂金方面的要求。
                            ??對于部分租約到期或者即將搬遷的企業來說,受疫情影響,靈活的短期租賃方式,隨時都可搬電腦入駐的聯合辦公就成為了他們選擇。
                            ??●2、受成本壓力轉向聯合辦公
                            ??對于很多企業來說,聯合辦公不僅僅在租賃方式上有一定的靈活優勢,在一定程度上也為企業節約不少成本。它避免了傳統租賃中產生的費用,如準備費用、軟裝費用、租金、管理費用、水電費、清潔費用等,與此同時,絕大多數的辦公用品,包括辦公用具、電話、網絡,以及辦公室服務都已經包含在了會員費中,綜合來看,若以10名員工兩年租約所需租金做對比,約可節約30%的成本。
                            ??僅以占比最高的裝修成本為例,據2019年相關數據研究統計,前衛式現代風格的開放式樓面,若無封閉式辦公室,提供多種家具類型,以適應日常不同的工作場景,需約686美元/平方米;在前衛式基礎上,提供約10%的獨立辦公室,傳統工位約占70%的空間,再加上部分會議室等,需約804美元/平方米,而以獨立的辦公空間為主,其余為標準工位,公用辦公桌和協作區域空間有限的裝修標準則需約938美元/平方米。
                            ??一線城市中,上海辦公室的裝修成本最高,其次是北京,隨后是廣州和成都,隨著有關制造業選址和運輸成本的不斷上升,未來的裝修成本也將繼續增長。
                            ??如今,很多企業復工推遲,生產停擺,資金壓力巨大,搬遷至聯合辦公場所可以幫助企業降低與物業維護和運營相關的成本,進一步降低整體業務運營成本,這也使得原本打算擴租的部分企業轉投聯合辦公。
                            ??●3、受市場不確定性影響而選擇聯合辦公
                            ??由于眼下整個市場及經濟環境不確定性的增加,短期內很多企業都開始采取更加謹慎的租賃策略。
                            ??與傳統辦公室相比,聯合辦公空間通常允許更靈活的租期及空間配比。在當前市場市場環境下,很多企業難以預測未來的業務增長,憑借期限較短的租賃合同,以及可迅速調整的工作空間,聯合辦公空間可以快速適應租戶空間需求的變化,比如公司的業務人數突然增長或減少。
                            ??這就使得部分企業開始選擇讓一部分團隊在聯合辦公空間辦公,當整個團隊發展穩定并有可預見的未來增長趨勢后,再轉向傳統辦公寫字樓等空間辦公。
                            聯合辦公或成寫字樓未來三年重要伙伴
                            ??對于傳統寫字樓辦公市場來說,此次疫情的影響其實并不大,這主要是由于大部分企業簽訂的都是較長期的租賃合同,短期的疫情及租金減免對傳統寫字樓辦公市場影響有限。對于辦公市場來說,未來三年最大的影響主要還是供應過剩的問題。
                            ??對于聯合辦公企業來說,目前其實是一個很好的擴張時機,2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創,租金在一年內下降40%,這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠超SARS。
                            ??為了能在聯合辦公空間中配備大面積的公共區域以及會議室,聯合辦公運營商需要那些有一定空間規模的物業,同時還需要始終保持低運營成本和避免租金上漲,若在此次疫情之后,傳統寫字樓市場租賃出現了與2003年SARS期間一樣的租金下滑,那對于聯合辦公企業來說未嘗不是一個很好的擴張機會。從目前來看,上海寫字樓市場已經成為各大聯合辦公運營品牌的兵家必爭之地。
                            ??對于傳統寫字樓來說,與聯合辦公品牌合作,將自持寫字樓的一層或者數層交由聯合辦公運營商來經營管理其實也有一定的優勢。如聯合辦公可以吸納大體量的空置面積、提升辦公租戶的整體形象、為自身培養“潛在租戶”等。
                            ??總體來看,此次疫情過后,聯合辦公空間或將由于部分企業對于自身的發展及資金層面的考慮而出現短暫的回暖,未來是否能夠保留這部分企業客戶還需看聯合辦公空間自身的經營能力;長期來看,由于整個辦公市場供應過剩,市場競爭壓力仍然巨大,無論是寫字樓還是聯合辦公品牌都需要拿出自己的競爭實力,才能在供大于求的市場上占據一席之地。

                            來源:房訊網

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